法则一：流量优先

好位置的核心是“有人经过”。但不仅要看人流量，还要看有效客流（目标客户占比）。奶茶店需要年轻人，养生馆需要中老年，便利店需要家庭客。

人流测算方法：

• 选择测算时段：工作日选2天（周一、周三），周末选1天（周六）。每天分4个时段：早高峰（7-9点）、午间（11-13点）、晚高峰（17-19点）、平峰期（14-16点）。
• 设定计数点：在店铺门口左右各5米处。
• 区分有效客流：奶茶店只计15-35岁人群，养生馆只计40岁以上人群。
• 计算日均客流 = 各时段总和 ÷ 天数。
• 预估进店率：参考周边同类店铺，通常3%-10%。
• 预估日营业额 = 日均有效客流 × 进店率 × 客单价。

法则二：租售比控制

月租金不应超过预估月营业额的20%。预估月营业额 = 日均客流 × 进店率 × 客单价 × 30天。超过25%风险较高，超过30%极难盈利。

举例：预估月营业额10万，月租金应控制在2万以内。如果房东要2.5万，要么砍价，要么换地方。

法则三：竞争适度

1公里内同品类门店0家可能没需求，1-3家比较理想，超过5家竞争激烈。但如果头部品牌已占绝对优势（比如已有2家蜜雪冰城），谨慎进入。还要看竞品的经营状况：如果大部分竞品生意冷清，说明这个区域消费力不足。

法则四：政策合规

签约前确认：房产性质是商业（住宅不能做餐饮）；排烟排污达标（餐饮必需）；消防合格；无拆迁规划。最保险的做法：去当地市场监管所问“这个地址能办食品经营许可证吗？”

选址评分表（满分100分）：

• 日均有效客流（30分）：≥1000人得30，500-999得20，<500得10
• 租售比（30分）：≤20%得30，20-25%得20，>25%得10
• 竞争环境（20分）：1-3家竞品得20，0或4-5家得10，>5家得0
• 可见度（10分）：临主街无遮挡10，次街或有遮挡5
• 政策合规（10分）：完全合规10，有问题0

总分≥80分可重点考虑，60-79分谨慎，<60分放弃。

选址慢一点，后悔少一点。多花两周找好位置，比开业后天天愁客流强百倍。